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domingo, 29 de abril de 2012

A reflexão prossegue...

Há umas semanas atrás trouxe aqui ao 4R um texto sobre a necessidade de criar um regime excepcional de regularização de dívidas aos bancos no âmbito dos contratos de crédito à habitação.
São graves as consequências sociais do acelerado crescimento dos incumprimentos no crédito à habitação. Trata-se efectivamente de uma matéria crítica que não tem fácil resolução, mas que impõe uma intervenção política capaz de criar o justo equilíbrio entre a protecção das famílias em situação vulnerável e os interesses dos bancos, ou seja, capaz de fazer uma redefinição e redistribuição dos riscos e custos em presença.  
Esta semana foi conhecida uma sentença inovadora em que um juiz de Portalegre considerou que "há um enriquecimento injustificado" por parte dos bancos quando, após a entrega da casa ao banco (dação em pagamento), as instituições de crédito avaliam e adquirem a casa abaixo do valor dessa avaliação, exigindo, como contrapartida, a diferença entre o valor da avaliação e a venda ao próprio banco pelo preço estipulado por estes últimos.
Dito de outro modo: até aqui, quem pede um empréstimo e falha as suas obrigações era obrigado a pagar ao banco a diferença entre o valor da avaliação e o preço aplicado na venda do imóvel ao banco. E é esta regra que o juiz considerou um "enriquecimento injustificado" do banco.
O juiz decidiu que em caso de incumprimento a entrega da casa ao banco liquida toda a dívida. Uma matéria aparentemente complexa que teve uma resolução inesperada.
Esta decisão judicial tem um alcance social muito importante e abre a porta a uma mudança no relacionamento entre os bancos e os clientes com contratos de crédito à habitação, designadamente no que se refere às consequências patrimoniais do tratamento que tem sido dado pelos bancos ao incumprimento do pagamento das prestações: perda da casa, perda do investimento (capital amortizado) e, ainda assim, sem que a dívida fique automaticamente liquidada quando a reavaliação do imóvel pelos bancos conduz a um valor inferior ao que foi avaliado no momento da compra ou da concessão do crédito.
Uma decisão judicial que, para já, vem corrigir uma prática duvidosa e suprir a falta de um regime especial de regularização de dívidas capaz de acautelar ambos os interesses em jogo, dos bancos e das famílias em particular as que se encontram em situação vulnerável.

17 comentários:

Caboclo disse...

Em Portugal as famílias esgotam as suas existências pagando um barraco a um empreiteiro foleiro que por sua vez pertence a um banco mais foleiro ainda .
É inacreditável como meia duzia de tijolos e meia duzia de sacas de cimento demoram 30 ou 40 anos para pagar !! simplesmente inacreditável ...é um vórtice em que nos envolveram , nos levando a acreditar nessa fraude gigantesca .
Rigorosamente nada justifica os preços estratosféricos de algumas centenas de tijolos e algumas duzias de sacas de cimento .
É tudo fruto de gigantescas especulações toleradas por regimes cúmplices dessas jogadas .

No Brasil na maior parte dos casos as casas se pagam em 10 anos ..

Revolução ..precisa-se

Caboclo disse...

as vezes se vê anúncios ..pague a sua casa com entrada e 4 parcelas ..em Portugal ..isso seria uma idiotice diria o empreiteiro banqueiro fanfarrão

James Dillon disse...

Em Espanha existem dois ou três casos com pareceres semelhantes,talvez num futuro próximo poderemos falar de jurisprudência, existem no entanto pormenores um quanto ou pouco estranhos como o facto da entidade bancária não ter iniciado um processo de recurso de uma decisão que no mínimo quebra a relação usual com o consuetudinário, (pelo menos ainda não existe informação nesse sentido), e a expressão dação em pagamento é usada unilateralmente com o único significado de entrega ao banco, não sendo no entanto absoluto é uma mera hipótese de um leque.

Portanto até surgir mais informação concreta pelo menos acerca da passividade com que a decisão foi recebida parece-me que é mais sensato aguardar.

Cumprimentos.

Bartolomeu disse...

Concordo inteiramente com a necessidade urgente de encontrar uma medida justa, capaz de equilibrar ou tornar menos danosos os incumprimentos (por justa causa) por parte dos clientes e a gula "injustificada" das entidades bancárias.
O nosso amigo Caboclo refere a incongruência que existe(ia) relativamente ao preço final dos apartamentos. Mesmo exagerando, dou-lhe razão. Apesar de que, nas contas, não entram somente, as sacas de cimento e os baldes de areia; entra também o valor pago pelo terreno, o preço das máquinas, da mão de obra, de outros materiais como, redes de águas, electricidade, comunicações, climatização e esgotos, insonorização, janelas, portas e soalhos, coberturas, revestimentos, tintas e logradouros e ainda licenças camarárias, vistorias e certificações e os competentes impostos ao estado que são pagos sobre todos os materiais e ainda sobre as licenças, os empréstimos, a venda e agora, anualmente, já depois de estar a usar o imóvel com o fim de o habitar. Devo ter-me esquecido de referir algumas coisas, mas isto, só por si, já nos dá uma noção de que, mesmo considerando exorbitantes os preços porque certos apartamentos em determinados locais, foram vendidos, a fatia de leão, não fica na mão do construtor.
Ora bem, podemos concluir com facilidade que o estadó, nesta matéria, é o mais beneficiado, pois até nadissolução do contrato recebe impostos, mas sobretudo, cada vez que o imóvel trocar de dono, sobretudo se ouver lugar a uma valorização do mesmo.
Ora, com tanto imposto recebido, digam-me lá se não é justo que os cidadãos deste país reclamem melhor saúde, melhor educação, melhor justiça, melhor segurança e... melhores governantes?!

Tonibler disse...

Complicado... Muito complicado...

Em primeiro lugar, há um juízo de valor do juiz que decorre da ignorância preconceituosa. Se há muitas situações em que o direito feito pela jurisprudência me agrada, devo reconhecer que quando é feito pela ignorância, me assusta.

O princípio de que na tomada de um empréstimo existe uma garantia pessoal de que o vai pagar serve para protecção dos depositantes dos bancos, não para protecção dos bancos. Claro que se eu partir do princípio que o dinheiro cai das árvores, acho que o dinheiro que o banco recebe é todo lucro e se desconhecer completamente o funcionamento do sistema até digo que é enriquecimento injustificado.

Mais, no preço do crédito está essa garantia pessoal. Não existindo, o preço é outro e estaríamos a falar da quantidade de pessoas que não pode pagar um empréstimo por causa de um juiz alentejano que não sabe exactamente o seu papel na sociedade.

Por outro lado, sou contra qualquer regime de regularização de dívidas aos bancos. Os bancos cobraram os spreads que quiseram, fizeram os preços que entenderam. Os accionistas receberam no passado os dividendos dos lucros registados e nesses dividendos estão as perdas que não se registaram. Agora são precisas, cabe aos accionistas entrar com o dinheiro.

jotaC disse...

Caro Tonibler,
Poderia precisar melhor o que se segue!? Sinceramente não consigo perceber como é que o bem que “dou” como garantia não protege de igual modo o devedor e o credor!?
“(…) O princípio de que na tomada de um empréstimo existe uma garantia pessoal de que o vai pagar serve para protecção dos depositantes dos bancos, não para protecção dos bancos.(…)”

jotaC disse...

Cara Dra. Margarida Aguiar,
Excelente e pertinente post, a abordar um tema que aflige tanta gente.

Pedro Ramos de Carvalho disse...

a decisão não é que a entrega do bem paga a dívida, ou que aplica quando a reavaliação conduz a um valor inferior ao da compra. Isso seria injusto se, por exemplo, o imóvel efectivamente valesse menos por se ter degradado por culpa do devedor, ou desvalorização da zona (casos tipo estação de TGV que afinal não abriu.
Neste caso é específico das adjudicações pelos bancos em que estes pagam 70% (ou menos de 100%) da reavaliação feita para a venda judicial. O Banco paga 70 por algo que reconhece valer 100, e pede os 30 ao devedor. Mas fica com um bem que vale 100. Se vender a casa por esse valor acaba por receber 130, ganhando 60, trinta dos quais à custa do devedor. O enriquecimento sem causa são estes 30.

Tonibler disse...

Caro jotaC,

é muito simples. O seu spread é definido em função de um crédito em dinheiro, não de um crédito em bens. Se o banco lhe tivesse emprestado a casa, seria uma coisa, mas emprestou-lhe dinheiro para comprar uma casa no pressuposto de que o jotaC lhe devolve o dinheiro. E o jotaC compromete-se perante o banco de pagar o empréstimo.

Se não forem estes os pressupostos, de que o jotaC se compromete a pagar o empréstimo, então o preço é outro...

SLGS disse...

Todos têm uma linguagem técnica muito bonita e bem elaborada, mas a realidade é só uma:
há nítida má fé da banca em exigir aquilo que vai para além do que valorizou quando concedeu o empréstimo. O negócio é um risco e esse risco tem que ser igualmente assumido pelas partes negociantes. Para o bem e para o mal. Se um empréstimo hipotecário para habitação corre bem, o Banco faz (e faz muitos) um "negócio da China". Se corre mal, assuma o risco.Tudo o que for diferente disto é fraudulento, "vigarice" declarada.
Tem razão Pedro Carvalho, e muito bem esteve o "juiz Alentejano". Pode não ser um barra em direito, pode ter muitas fraquezas técnicas, mas tem, realmente, consciência social e conhece muito bem as águas em que navega a banca. Muito bom. "Barco ao fundo".

jotaC disse...

Caro Tonibler,
Concordo consigo, mas a questão reside nos imponderáveis.
No empréstimo à habitação, o banco avalia todos os riscos, calcula a taxa de esforço, e só depois de reunidas as condições consideradas de segurança o empréstimo é concedido.
Se depois o mutuário não pode cumprir, porque de algum modo se viu privado das mesmas condições que tinha aquando contratou, acho que a entrega do bem só por si é suficiente para o contrato ficar resolvido.

Esta situação faz-me lembrar uma outra que existia com as companhias de seguros, mormente nos chamados seguros “contra todos os riscos”.
Era assim:- A “vítima” de furto de automóvel que tivesse um seguro na modalidade “contra todos os riscos” era duplamente vítima de furto. A primeira vez pelo ladrão, a segunda vez pela companhia de seguros que não pagava a totalidade do capital seguro (sobre o qual incidia o respectivo prémio!), sustentando esta posição no facto do bem sofrer depreciação com tempo. Ora que grande malandragem! E foi assim que eu fui roubado por uma companhia de seguros (anos 90).
Entretanto (dois ou três anos mais tarde), um secretário de estado teve a coragem de repor justiça regulamentando o que existe hoje, isto é, a seguradora paga o valor do capital seguro.
Por isso, caro Tonibler, o negócio é um risco, cada um assume a sua parte.

Tonibler disse...

Caro jotaC,

Mas alguém diz o contrário? Se for à companhia de seguros e pedir "quero um seguro contra todos os roubos sem limite nenhum", eles fazem. Não pode é esperar que o preço seja o mesmo. Eles fazem o preço em função do risco que assumem, não em função do risco que as pessoas julgam que eles assumem sem ler as letras pequenas.

No caso do crédito à habitação, nem entendo como é que se pensa que basta entregar a casa para fechar o crédito. Claro que deve haver maneira de o fazer, o preço é que não é o mesmo. Agora, porque há uns que não pagam o crédito, todos os outros têm que pagar mais? É essa a intenção do juiz?

jotaC disse...

Caro Tonibler,
Francamente, não acho que os bancos sejam vítimas neste negócio! O que sabemos é que todo o dinheiro que é emprestado paga juros elevados e o risco é calculado!
Mas se calhar para sabermos o que significaria em termos de prejuízo/lucro para eles a aceitação pura e simples das casas, teríamos de saber a amortização médias das mesmas, calculando desta forma aquelas que seriam colocadas sem reservas no mercado...

Suzana Toscano disse...

Uma discussão muito interessante e com bons argumentos de parte a parte, sem dúvida. Mas pelo que ouvi (e não encontrei a citação, por isso cito de memória) o juíz também terá reconhecido que estava a decidir para além da estrita aplicação da lei. E creio que, se a decisão vem tornar mais urgente a apreciação desta questão, o facto é que todos concordam que é preciso uma intervenção do legislador, o que significa ponderar muito bem o que é que se alterou. O facto é que todos - bancos e devedores - agiram na convicção da continua valorização ou manutenção do valor do bem. Acontece que houve uma alteração súbita e generalizada das circunstâncias, o que provocou uma alteração dos riscos respectivos, ficando o banco com o crédito intacto (se o devedor alguma vez lhe pagar) e o devedor com o encargo de um bem que já não vale o penhor. E é este desequilíbrio brusco que é percebido pela generalidade das pessoas e sentido na pele por muitos que leva a pôr a questão tal como a Margarida aqui a trouxe. Mas aquém do direito, como bem diz o Zé Mário no seu post acima.

Margarida Corrêa de Aguiar disse...

Obrigada por todos os comentários e contributos que mostram que estamos perante um assunto preocupante que necessita de uma intervenção política cuidada. O facto de este assunto estar a ser discutido e ter sido objecto de uma sentença judicial é muito positivo. A decisão judicial do Tribunal de Portalegre é uma esperança para muitas famílias, um aviso para os bancos e um alerta para o legislador. As circunstâncias mudaram, estamos perante uma situação de excepção que requer uma redistribuição dos riscos e custos em presença. A alteração das circunstâncias é tão grave nas suas consequências que exige uma intervenção legislativa urgente.

Caboclo disse...

Pois é Bartolomeu ..realmente para além das sacas de cimento e dos blocos tem uns tubos e como são caros esses tubos ...parece que na área da construção existe a necessidade de criar genéricos até para o cimento .

Hoje a uma certa hora me perguntei porque venho aqui escrever ..porque não me preocupar mais com meu umbigo ..como faz todo o mundo ...uns 99,99999999% ...

Pensei ..poxa tenho uma boa ideia que poderia divulgar lá no blog dos maluquinhos tirados a sérios do 4ª republica ...quem sabe algum deles desça das nuvens onde parecem estar sempre ..e olhe com olhos de ver e a passe a " alguém "..

Portugal está numa bela fase da sua existência... é autónomo na questão energética ..produz o petróleo necessário ao seu consumo ..puf..acabou o sonho ..acordemos para o pesadelo . A questão energética...
Se Portugal conseguisse o "milagre" de se tornar autónomo na questão energética seria meio caminho andado na recuperação económica .
O curioso é que isso poderia se tornar realidade .

Eu não sei se vocês sabem ..mas madeira produz gaz combustível ..quem diz madeira diz biomassa em geral .
Pirólise ou Gaseificação é o nome do processo que produz o chamado "syngas" esse gaz combustível .
A eficiência do processo é tal que se for levado a sério..apenas com o manejo e extrativismo florestal é possível a nossa autonomia energética.



Outra tecnologia que Portugal pode e deve usar no alentejo e algarve e que é ultra eficiente é esta http://renewablebook.com/chapter-excerpts/350-2/
http://what-when-how.com/inventions/solar-thermal-engine-inventions/
http://www.guardian.co.uk/environment/2011/dec/11/sahara-solar-panels-green-electricity

Com estas duas soluções que estão na mão ..podemos transformar o pesadelo em "milagre".... agora ..será que as ideias chegaam a algum lado ? alooo ? está alguém aíí? alooooo?alooooo?

Tonibler disse...

Se o juiz estava a decidir para lá da estrita aplicação da lei, o aviso é muito mais geral. É mais "afinal a lei serve para quê?".

Já temos boa parte do país a funcionar como se não tivéssemos justiça. Parece óbvio daqui que TODO o país deveria funcionar nesse pressuposto.